Este sábado entró en vigor oficialmente un nuevo conjunto de normas que rigen la forma en que la mayoría de los profesionales inmobiliarios hacen negocios en EE.UU., y los cambios podrían cambiar radicalmente la forma en que los estadounidenses compran y venden casas.
Las normas fueron acordadas por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la poderosa asociación comercial que cuenta con 1,5 millones de miembros, como parte de un acuerdo de US$ 418 millones en demandas antimonopolio. Las normas están diseñadas para transformar la forma en que se les paga a los agentes inmobiliarios y quién les paga. Es el cambio más grande en las normas de la organización en al menos una generación.
En una declaración, Kevin Sears, presidente de la NAR, dijo que los cambios «ayudan a empoderar aún más a los consumidores con claridad y opciones al comprar y vender una casa».
«Confío en la capacidad de nuestros miembros para prepararse y adoptar esta evolución de nuestra industria y ayudar a guiar a los consumidores en el nuevo panorama», dijo.
Dos cambios clave
Históricamente, no se esperaba que los compradores pagaran directamente a su agente inmobiliario. Esto se debe a que las comisiones de los agentes inmobiliarios (tanto para el agente del comprador como para el agente del vendedor) las pagaba el vendedor de la casa.
Las comisiones suelen ascender al 5% o 6% del precio de venta de una casa, por lo que, para una casa de US$ 450.000, aproximadamente el precio promedio de una casa en EE.UU., un vendedor sería responsable de pagar US$ 27.000 en honorarios. Muchos expertos dicen que estas comisiones se han incorporado al precio de venta de una casa, lo que infla los precios de las viviendas.
Pero a partir de esta semana, los agentes del vendedor ya no podrán anunciar las comisiones a los agentes del comprador en los servicios de listado múltiple que los agentes inmobiliarios utilizan para publicar y encontrar casas en venta y para facilitar las transacciones.
Eso significa que el agente de un comprador ya no puede usar la base de datos para buscar casas en función de cuánto le pagarán, una práctica llamada «steering», que llevó a algunos agentes a pasar por alto las casas que se ajustaban a los criterios de su cliente solo porque un vendedor ofrecía tasas de comisión por debajo del mercado, alegan los críticos.
«Al no tener más comisiones en el MLS, es más difícil orientar, porque no se puede hacer una búsqueda simplemente por comisiones del 3%», dijo Tonya Monestier, profesora de derecho en la Facultad de Derecho de la Universidad de Buffalo. «Aún se puede llamar a todos y averiguar cómo está el terreno, pero esto solo lo hace mucho más difícil».
El segundo cambio afecta a la relación entre los posibles compradores de viviendas y sus agentes inmobiliarios. Los compradores deben firmar ahora un acuerdo de representación legalmente vinculante con su agente antes de poder visitar las viviendas juntos.
Estos acuerdos están diseñados para informar a los compradores de viviendas cómo se le paga a su agente y, si los vendedores no aceptan pagar la comisión del agente, el comprador puede verse obligado a hacer ese pago. También están diseñados para informar a los compradores de que esta comisión es totalmente negociable.
«La idea es que si los compradores saben que pueden negociar las comisiones y que si, de hecho, les pagan ellos, no el vendedor, se podría crear un mercado más competitivo y posiblemente un menú de servicios en el futuro que sería más comparable al de otros países desarrollados», dijo Norm Miller, profesor emérito de bienes raíces en la Universidad de San Diego.
Un elemento clave de estos acuerdos es que el agente de un comprador no puede recibir una compensación mayor a la que el comprador firmó inicialmente, incluso si un vendedor está dispuesto a ofrecer más.
En su sitio web, la NAR dijo que estos dos cambios han «eliminado cualquier tipo de orientación teórica, porque un corredor no obtendrá una mayor compensación al dirigir a un comprador a una propiedad en particular porque tiene una oferta de compensación ‘más alta'».
La audiencia de aprobación final está programada para el 26 de noviembre, pero un juez otorgó la aprobación preliminar del acuerdo de la NAR en abril.
Comprador, tenga cuidado
Algunas agencias inmobiliarias se han dado cuenta de que los compradores pueden ponerse nerviosos al firmar cualquier cosa que los comprometa a una relación legalmente vinculante con un agente antes de comenzar a visitar las casas. Por lo tanto, crearon contratos a corto plazo que cubren una semana o tal vez incluso una hora para que los compradores se sientan cómodos con un agente antes de comprometerse.
Sin embargo, Monestier advirtió que los compradores deben tener cuidado al firmar cualquier tipo de contrato legalmente vinculante sin leerlo detenidamente.
«Va a ver todo tipo de versiones diferentes de estos acuerdos que variarán de un estado a otro, de una agencia inmobiliaria a otra. Puede terminar habiendo miles de ellos», dijo. «Me preocupa que los compradores y vendedores puedan firmar algo a ciegas y luego sorprenderse cuando las cosas no son como creen».
Leo Pareja, director ejecutivo de eXp Realty, una de las agencias inmobiliarias más grandes de Estados Unidos, dijo a CNN que redactó los contratos de compra de su empresa con la simplicidad en mente para evitar posibles confusiones.
«Está diseñado para ser algo que un consumidor pueda leer en la entrada de una casa sin sentirse en una situación incómoda», dijo Pareja. «No necesitas un título en derecho para leerlo».
Pareja decidió hacer que sus contratos estén ampliamente disponibles para que también pudieran ser utilizados por otras empresas.
«Solo queremos que los consumidores y los agentes tengan la menor cantidad de fricciones, porque eso es lo último que necesitamos en este momento», dijo.
Cómo esto puede afectar la asequibilidad de las viviendas
Algunos profesionales del sector inmobiliario han advertido que las nuevas normas podrían tener un efecto paralizante en el mercado de compra de viviendas, ya que ahora se espera que más compradores tengan dinero en efectivo para pagar a sus propios agentes.
Pero Monestier dijo que creía que, a largo plazo, los cambios ayudarían a los consumidores.
«Yo diría que lo mejor para los compradores y vendedores de viviendas sería que las tasas de comisión bajaran con el tiempo», dijo.
Sin embargo, no está claro si el costo de comprar y vender viviendas en EE.UU. se volverá inmediatamente más barato para la mayoría de las personas.
«Sospecho que alguien por ahí dirá eventualmente, ‘compitamos con los precios’. Si es una gran empresa, eso podría causar una revolución», dijo Miller de la Universidad de San Diego. «Pero, ¿cuándo sucedería eso? No lo sé».
A corto plazo, Miller cree que las tasas hipotecarias tendrán un impacto mayor en la asequibilidad de las viviendas que cualquier cambio de regla en particular.
La tasa de una hipoteca fija promedio a 30 años recientemente alcanzó el 6,49%, todavía elevada en comparación con la historia reciente, pero cerca de los niveles más bajos en más de un año.
«Eso tiene mucho más efecto en la asequibilidad que todo lo que estamos hablando aquí», dijo Miller. «Si las tasas hipotecarias bajan aún más, los cambios en las reglas serán solo ruido en la ecuación, en comparación con eso».
